各县（市、区）人民政府，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民政府各部门：

为了进一步加强住宅小区物业管理工作，推动物业服务行业高质量发展，持续改善人居环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府同意，提出如下意见，请认真贯彻落实。

 一、完善物业管理体系

（一）强化部门协同治理。住房城乡建设部门（房产事务部门）作为物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，公安、自然资源、生态环境、城市管理、市场监管、国防动员、消防救援等有关部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作，依法制定本部门物业管理领域违法行为执法事项清单，明确执法依据和处理流程。

各县（市、区）政府（管委会）要扛牢属地责任，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业协调运行新模式。乡镇政府（街道办事处）负责本辖区内物业管理活动的组织、指导工作；建立物业管理矛盾纠纷防范调处机制，及时调解处理辖区内的物业纠纷；推进业主大会、业主委员会或物业管理委员会建设；对住宅小区公共收益政策执行情况开展日常监管。居（村）民委员会协助乡镇政府（街道办事处）开展物业管理工作，积极调处物业管理中的矛盾纠纷；根据需要设立环境和物业管理（人居环境）委员会。

（二）坚持分类施策。对实行专业化物业服务的小区，持续提升服务品质；对社区代管小区，推动其向专业化物业服务转型；对单位自管小区，由属地政府和原产权单位协商明确过渡安排，逐步实现市场化、专业化物业管理。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定管理模式，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，暂不具备专业化物业管理条件的，通过居民委员会自管、社会组织代管等方式逐步实现管理全覆盖。

二、规范业主自治管理

（三）推进业主自治组织建设。严把业主委员会委员侯选人推荐关、资格审查关和选举组织关，引导符合条件的社区“两委”成员、党员业主、“两代表一委员”带头参与业主委员会选举或物业管理委员会组建。注重引导发挥社区工作者、志愿者、公益性岗位人员等群体的积极作用，充实基层治理力量。

（四）规范业主自治组织运行。县级物业管理行政主管部门加强对业主委员会成员法律法规和业务培训，提高其依法依规履职能力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规规定，物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或乡镇政府（街道办事处）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

三、加强物业服务监管

（五）严格前期物业管理。落实前期物业管理招标投标备案制度。前期物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，总建筑面积达到规定标准的，应当采用公开招标方式，招标投标活动接受社会监督，相关信息依法公开。新建住宅小区在现房销售备案前或者取得《商品房预售许可证》前，建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业，中标物业服务企业应当按有关规定办理前期物业服务合同备案。县级物业管理行政主管部门负责对前期物业服务合同、物业管理资料进行合规性检查，从严落实备案监管要求。

（六）规范物业承接查验。物业管理行政主管部门落实物业承接查验制度。物业服务企业与建设单位应当签订承接查验协议，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业服务企业自物业交接后三十日内，应当向物业所在地县级物业管理行政主管部门办理备案手续。建设单位不得要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

（七）规范物业服务收费。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况，保障业主知情权和监督权。发展改革部门会同住房城乡建设部门规范引导物业服务收费行为，制定或调整政府定价范围内物业管理费标准。物业所在地市场监管部门负责依法查处价格违法行为。

（八）规范物业服务企业行为。严格城市综合执法，住房城乡建设和城市管理部门督促物业服务企业按照合同约定提供服务，保证服务质量。落实物业服务企业退出、移交等制度，物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当按照法律规定和合同约定及时办理退出手续，完整移交物业管理资料。

（九）压实专业经营单位主体责任。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新。各专业经营单位应当向最终用户收取费用并提供服务，不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位、共用设施设备的服务。城市管理等主管部门要加强对专业经营单位的监督管理，高效处置涉及专业经营单位的服务投诉，并依法做好违法行为的查处工作。

（十）提升物业服务质量。鼓励各类物业服务企业依法依规参与市场竞争，推动规模化、集约化发展，提升行业整体服务水平，加大物联网、大数据、人工智能等技术应用，打造智慧物业应用场景。深化“物业服务进家庭”，探索“物业服务＋生活服务”模式，拓展家政、养老、便民维修等增值服务。

各县（市、区）根据实际情况统筹安排资金，重点支持老旧小区公共基础设施与公共服务设施改造。创新资金筹措渠道，采取盘活资产、公共收益补贴、业主付费等多种方式筹集资金，提升老旧小区物业管理水平。深化“城市管理进社区”与“警网融合”，实现信息共享、隐患共治、矛盾联调。

四、强化专项资金监管

（十一）加强住宅专项维修资金管理。完善交存机制，推动不动产登记系统与住宅专项维修资金管理系统互联互通，落实“先归集、后登记”联动办理。未售出房屋的住宅专项维修资金，在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回。规范资金储存管理，通过公开招标方式竞选商业银行进行资金管理，严禁挪用。优化使用程序，建立应急维修快速通道，提高住宅专项维修资金使用的便捷性。对未归集或未足额交存住宅专项维修资金的小区，建立业主按建筑面积比例交存、公共收益补充等多渠道归集机制。

（十二）严格规范住宅小区公共收益。公共收益收支情况单独列账，实行专户管理、专款专用。经业主共同决定，公共收益可用于补充住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备维修更新改造等事项。业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业按季度公示公共收益收支情况，公示期不少于30个工作日。

附件：平顶山市住宅小区物业管理工作部门任务清单

平顶山市住宅小区物业管理工作部门任务清单

市住房城乡建设局：负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位、施工单位履行建筑工程质量保修责任；监督检查居民小区住宅房屋室内装饰装修活动；制定全市物业管理相关政策制度并组织实施；推进物业服务行业信用体系建设。

市房产事务中心：负责贯彻落实物业管理相关法律法规、政策、制度；对物业服务质量进行监督管理；对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；对物业招标投标活动进行监督管理；对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；处理物业管理中的投诉；对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行监督管理。

市法院：负责推进物业纠纷诉调对接机制，宣传引导当事人运用调解机制化解纠纷，做好调解协议的司法确认工作。

市发展改革委：负责指导市级有关单位和县级发展改革部门做好专项债、超长期特别国债、中央预算内投资等政策性资金项目申报工作；及时将国家公共信用综合评价结果推送至物业管理行政主管部门，为物业行业信用评价提供支撑；会同市住房城乡建设局规范引导物业服务收费行为，制定或调整政府定价范围内物业管理费标准。

市公安局：负责依法处理物业管理区域内的违法犯罪行为；负责治安、技防、保安服务等活动的监督检查；依法查处物业管理区域内违规饲养动物、高空抛物、生活性噪声等违反治安管理处罚法的行为；负责监督指导物业服务企业对住宅小区安防设施的维护使用；依法配合消防救援机构开展住宅小区日常消防监督检查、消防安全宣传教育。

市民政局：负责指导监督物业管理区域内的养老服务工作。

市司法局：负责指导辖区内物业纠纷人民调解工作，推动调解组织规范化建设、队伍专业化发展和调解方式创新，推动社区人民调解组织全覆盖。

市自然资源和规划局：负责审查新建项目的物业管理用房规划指标；配合做好既有住宅加装电梯工作；负责物业管理区域内违法建筑的认定，配合城市综合执法部门做好违法建设查处工作；在进行不动产权登记时，核实住宅专项维修资金交存情况。

市生态环境局：负责指导住宅小区周边涉工业企业噪声治理等生态环境监督管理工作，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

市市场监管局：负责对住宅小区电梯等特种设备安全和计量设备的监督管理，依法查处违法违规使用特种设备行为；依法查处物业服务企业违反价格公示和违规收费等行为；依法查处住宅小区充电设施运营单位不执行政府定价、不按规定明码标价等行为。

市城市管理局：负责住宅小区内违法建设、破坏燃气设施、毁坏绿地、违规养犬、社会生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、建筑施工扬尘污染以及物业管理方面违法违规行为的查处；指导协调供水、供气、供暖等专业经营单位做好相关设施设备的维护管理工作，协调解决涉及供水、供气、供暖方面的投诉和纠纷。

市国动办：负责指导对人防工程维护管理的监督检查。

市消防救援支队：组织开展消防安全监督检查，督促、指导消防安全责任制的落实；组织开展消防宣传、教育、培训，并督促、指导、协助有关单位做好消防宣传教育工作；组织相关单位依法查处物业服务企业或业主上报的占用、堵塞消防通道、飞线充电等违法违规行为。

市通信发展管理办公室：负责督促指导相关部门落实小区的通信设施工程竣工验收备案，负责指导协调移动、联通、电信等专业经营单位共同做好相关设施设备的维护管理工作。

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