物业费收缴难、矛盾纠纷多、服务满意度低，是困扰我市诸多小区，尤其是老旧小区的治理痛点。当前，我市严格遵循国家及河南省按约全额缴纳原则，未出台差异化物业费政策。但随着城镇化推进，全额缴纳物业费与居民需求有诸多不相适应之处。例如，空置房屋数量逐年增加，据平顶山市新城水务有限公司2025年零吨水表专项普查，仅城乡一体化示范区就确认空置房4546户，全市空置房规模更加可观。目前，省内外多地已出台差异化缴费政策，为平衡业主合理诉求与物业企业运营保障，化解社会矛盾，建议以空置房屋差异化缴纳物业费为试点逐步推行差异化物业收费。
一、推行差异化缴纳物业费好处
一是减轻业主经济负担，彰显政府关怀。未装修空置房屋业主未享受入户保洁、电梯高频使用等个性化服务，却需全额缴纳物业费，易产生抵触情绪。参考青岛、长沙、镇江等地政策，差异化缴费可使业主节省30%-40%费用，推行差异化收费能够有效提升群众对城市治理的满意度。二是提升物业费收缴率，实现良性循环。对于未装修空置房屋全额缴费的要求，易引发业主拒缴纠纷。武汉市新洲区推行分级限价等差异化政策后，30余个小区1.5万余户居民主动参与缴费协商，物业费收缴率提升20%以上。我市推行差异化政策后，可消除业主抵触心理，引导主动缴费，保障物业企业运营资金，进而提升服务质量，形成业主缴费积极、物业服务优质的良性循环。三是化解物业矛盾纠纷，赋能基层治理。推行该政策能有效减少邻里及业主与物业的矛盾，减轻街道、社区调解压力，提升基层治理效能。四是规范行业发展秩序，强化信用建设。差异化政策需依托物业企业信息公开、信用评级等机制落地，可倒逼企业规范收费行为、公示收支明细。结合我市现有物业信用评级体系，将差异化政策享受与企业信用挂钩，进一步强化守信激励、失信惩戒导向，推动行业规范化发展。
二、建议
1. 明确空置房认定标准与流程。参照我市新城水务零吨水表普查经验，制定空置房认定规范，制定统一标准。例如连续6个月以上水、电、气零消耗或极低消耗的未装修房屋，可认定为空置房。流程上实行业主申请物业核实社区备案，业主提交书面申请，经物业核实确认，报街道社区备案，认定结果公示7日无异议后生效。
2. 明确收费标准。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的，空置期间物业公共服务费按规定标准的70%交纳，具体缴纳标准可根据我市实际情况确定。业主在装饰装修期间应全额交纳物业公共服务费。
3. 建立配套监管与保障机制。一是强化信息公开，要求物业企业在公示栏及线上渠道，按月公示空置房认定名单、差异化收费明细，接受业主监督，将公示情况纳入物业信用评级。二是完善信用联动，对信用良好的物业企业，优先支持参与政府项目；对弄虚作假、拒不执行政策的企业，降低信用等级并限制市场准入。三是明确部门职责，由市住建局牵头，制定实施细则，街道、社区负责具体推进。
推进“物业服务透明化”机制，优化服务质量，强化业主监督权
提案人：陈晓凯
物业服务质量高低直接关系到居民的生活品质，更对平顶山市的城市建设、产业发展和形象塑造具有基础性、全局性的重要意义。优质的物业服务能有效解决小区环境脏乱、设施维护滞后、安全保障不足等民生痛点，直接提升居民的居住满意度和幸福感。不仅能改善居民生活体验，更能提升城市的整体形象。对于吸引人才流入、促进人口集聚具有重要作用。优质的居住服务配套，是留住本地人才、吸引外来人才的关键因素，能将物业纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，有助于降低社会治理成本，提升基层治理效率。
一、目前物业管理执行中存在的主要问题
（一）越权与违规执行问题突出
部分物业公司存在明显的超权利执行行为，将自身服务角色异化为管理主导者，部分物业在未充分征求业主意见的情况下，将门禁卡、电梯卡有效期与物业费缴纳强制挂钩，逾期未缴费则限制业主使用电梯这一公共设施，严重侵犯业主合法权益。
（二）服务质量与收费标准严重脱节
如：部分物业服务存在重收费、轻服务现象，多个小区被反映服务质量不达标。部分小区垃圾清运不及时，小区消防通道堵塞、消防设施损坏缺失，存在严重安全隐患；门禁值守形同虚设等问题，与业主缴纳的服务费用标准不符。
（三）制度体系有待健全，监督机制有待完善
一是前期物业选聘机制不完善，部分小区延续开发商关联物业模式，物业企业缺乏竞争压力，天然倾向维护开发商利益而非业主权益，形成父子式管理漏洞。二是信息公开制度落实不到位，物业服务收费标准、服务内容、公共收益收支等关键信息长期不公示或公示不完整，业主对资金流向一无所知。三是业主监督权缺乏制度保障，业委会成立难、运作不规范，即便业主提出合理诉求，也常面临物业推诿拖延，缺乏有效的问题解决渠道，导致矛盾积累升级。
二、优化平顶山市物业服务管理的建议
（一）构建全流程透明机制，让服务与资金阳光化
物业管理乱象各城市不同程度存在，一些城市尝试推行信托制物业模式，推行物业费与公共收益共管账户制度，要求所有小区开设双密码信托账户，将物业费、停车费、商铺租赁等收入全部纳入账户统一管理，支出严格按照预算执行，实时同步至线上平台，业主通过手机即可查询每笔收支明细。引入第三方专业机构对物业服务成本进行独立评估，出具详尽的价格评估报告，在物业费调整等关键事项上，将评估数据、调价方案等张贴公示，让业主清晰了解资金用途与涨价依据。建立强制公示制度，明确物业需定期公开服务标准、人员配置、维修记录、公共收益分配等信息，由住建部门定期检查公示落实情况。
（二）完善制度规范体系，划定权责边界
一是规范物业选聘机制，严格落实物业管理招投标制度，禁止开发商直接指定关联物业，推动开发与物业分业经营，从源头打破利益捆绑。二是制定可行的物业服务标准细则，明确不同收费等级对应的服务内容、响应时限和质量要求，如保洁频次、维修响应时间、安保配置标准等，让服务质量可量化、可考核。三是建立物业红黑名单制度，对存在暴力执行、违规收费、拒不整改等行为的企业列入黑名单，限制其市场准入；对服务优质、业主满意度高的企业给予政策扶持，形成正向激励。
（三）强化业主监督能力，健全多元共治体系
借鉴杭州酬金制+双重监督模式，支持成立由社区、业委会、党员代表、业主代表组成的监督小组，对物业履职情况开展季度听证、年度评估，评估结果与物业酬金直接挂钩。简化业委会成立流程，由街道办、社区负责指导业委会规范化运作，赋予业委会对物业的考核权与建议解聘权。搭建线上线下联动监督平台，开发市级物业服务监管小程序，集成报修投诉、进度查询、费用查询、满意度评价等功能，业主可随时反馈问题，相关部门对投诉事项实行限时办结、跟踪督办。
（四）建立多方协同机制，提升治理效能
构建住建部门监管、街道社区统筹、业委会监督、物业履约的四位一体治理体系，定期召开多方联席会议，协调解决物业纠纷。借鉴上海长白新村街道五位一体经验，强化街道与社区的统筹协调作用，在物业费调整、重大设施改造等争议事项上，由社区牵头组织沟通协商，推动达成共识。加强部门联合执法，由住建、市场监管、城管等部门组建联合督查组，定期开展“四不两直”暗访，对发现的违规行为从严查处并公开通报，形成持续监管压力，推动平顶山市物业服务行业从管理主导向服务优先转型，切实提升业主居住幸福感。
平顶山市正处于产业转型升级的关键时期，从传统工业城市向宜居宜业的现代化城市转型，需要高品质的城市服务配套作为支撑。物业服务质量的提升，是打造宜居平顶山的重要抓手，能够与城市的生态建设、基础设施建设形成互补，共同塑造环境优美、服务优质、治理高效的城市新形象。无论是招商引资还是文旅发展，良好的城市居住环境和服务口碑，都是平顶山市对外展示的重要名片。优质的物业服务能让投资者更有信心、让游客更有好感，为平顶山市培育新兴产业、发展现代服务业创造良好的营商环境和发展氛围，推动城市实现高质量转型发展。
关于规范物业管理，保障居民生活质量的提案
提案人：周斌
一、背景与现状
近年来，物业管理领域频繁出现物业公司退场的现象，给居民生活带来了诸多不便。2025年至今，这一现象愈发常态化，如杭州临平某一小区因物业费收缴率低物业公司退场，导致该小区3800户业主的生活质量受到严重影响。另据《每日经济新闻》不完全梳理和统计，近段时间，已有包括龙湖物业、金科服务等在内的多家物业发布主动退场公告，原因涉及开发商历史遗留问题难以解决、收缴率低下等。
二、问题分析
（一）物业退场原因
1.经济压力：物业费收缴困难是主因，部分小区欠费比例高，导致物业入不敷出。如杭州临平某一小区，3800户业主仅有几百户主动缴物业费，至物业离场时，业主拖欠物业费达1200多万元。同时，物业经营成本不断攀升，人力成本、能源成本、维修材料成本等逐年上涨，使得物业企业运营困难。2.服务质量与业主期望不符：部分业主对物业服务不满意，认为服务与收费不匹配，从而拒缴物业费，形成恶性循环。3.企业战略调整：物业企业由追求规模转为追求效益，聚焦优质项目，主动退出低质低效项目。 （二）退场导致的问题：1.居民生活受影响：物业公司退场后，小区可能出现保洁、安保等基本服务中断，导致小区环境脏乱差，居民生活质量下降。2.新物业选聘困难：部分小区因历史遗留问题多、服务难度大，新物业公司接手意愿低，导致小区长期处于无物业管理状态。3.矛盾纠纷加剧：物业公司退场过程中，涉及费用结算、资料移交等环节，若处理不当，易引发业主与物业、业主与业委会之间的矛盾。
三、对策建议
（一）完善相关制度：1.建立物业费动态调整机制：政府应结合市场情况，定期调整物业费指导价，确保物业费与服务成本相匹配。同时，设立物业费调整协商平台，促进业主与物业就费用调整达成共识。2.规范物业退场流程：明确物业公司退场的条件、程序和责任，要求物业公司在退场前一定期限内通知业主，并做好费用结算、资料移交等工作。
（二）加强监管与协调：1.强化政府监管：政府部门应加强对物业公司的日常监管，定期检查服务质量，对违规行为进行处罚。同时，建立物业企业信用评价体系，将物业费收缴率、服务质量等纳入评价指标，对信用差的物业企业进行限制。2.发挥社区协调作用：社区居委会应积极参与物业管理，协助业委会选聘新物业公司，监督物业公司履行职责。在物业公司退场时，社区应协助做好过渡期管理，确保小区基本服务不中断。
（三）提升业主参与度：1.增强业主维权意识：通过宣传引导，让业主了解自身权利和义务，鼓励业主积极参与小区管理，通过合法途径表达诉求。2.规范业委会运作：加强对业委会的指导和监督，确保业委会依法依规履行职责。业委会应定期向业主公示物业服务情况和费用收支明细，接受业主监督。
（四）推动物业行业创新：1.探索弹性定价模式：借鉴万科物业的弹性定价模式，将物业服务项目拆分，业主可根据自身需求选择服务项目，物业费按实际选择的服务项目计算，实现质价相符。2.科技赋能物业管理：鼓励物业公司运用科技手段提升管理效率，如通过智能安防系统、线上服务平台等，降低人力成本，提高服务质量。
四、预期效果
通过上述措施，可有效规范物业管理，减少物业公司退场现象的发生。同时，保障居民在物业公司退场期间的基本生活需求，提升居民生活质量，促进物业管理行业的健康、可持续发展。
五、结语
物业管理关乎居民的日常生活质量，是社会和谐稳定的重要组成部分。希望相关部门高度重视物业管理中存在的问题，采取切实有效的措施加以解决，共同营造和谐、宜居的社区环境。以上提案仅供参考，期待与各位共同探讨，进一步完善相关措施，推动物业管理行业的健康发展。
关于规范物业收费标准 强化物业监管的建议
提案人：张军峰
管理服务与全省千万业主的日常生活息息相关，规范的收费标准与透明的财务运作是保障物业服务质量的核心。当前，我市部分小区物业收费存在标准模糊、质价不符、收支不透明等问题，业主对物业财务状况的知情权和监督权难以有效行使，亟需通过建立规范的收费体系与强制审计机制破解难题。
一、当前物业收费与财务监管存在的突出问题
收费标准与服务质量严重脱节：部分物业按高等级标准收费，实际服务却大幅缩水，保安配备不足、保洁频次降低、维修响应迟缓等问题频发。前期物业多执行政府指导价，但具体服务等级与收费标准的对应关系不清晰，业主难以对照维权，甚至出现物业提供三级服务却按一级标准收费的情况。
财务收支透明度严重不足：多数小区未定期公示物业费详细收支情况，电梯广告、停车费等公共收益更是一本糊涂账，存在被物业截留、挪用的现象。我市多个小区业主反映，公共收益常年零公示，业主追问时物业以经营性秘密为由拒绝披露，严重侵犯业主共有权益。
审计机制缺失导致监管乏力：业主提出审计诉求时，常面临流程不清、权责不明的困境。部分物业以包干制自负盈亏为由拒绝审计，而业主因不了解20%以上业主联名可提议审计等法定权利，难以启动正规程序。即便启动审计，也因费用承担争议、机构选择难等问题半途而废，形成业主难监督、物业无约束的局面。
二、对策建议
细化收费分级标准，实现质价相符。依托《河南省物业服务收费管理办法》制定我市管理办法，明确住宅物业政府指导价的分级标准及对应服务清单，细化保安配备数量、保洁频次、维修响应时间等可量化指标。要求物业在小区显著位置公示收费标准与服务承诺，实行收费标准与服务等级双公示制度，接受业主监督。对质价不符的物业，由市场监管部门依法处罚并责令整改。
建立强制审计制度，明确操作规范。规定物业企业每年须委托第三方机构进行财务审计，重点核查物业费收支真实性、公共收益核算准确性及专项维修资金使用合规性。审计范围不分包干制与酬金制，其中公共收益部分必须全程审计公示。审计费用优先从公共收益中列支，无公共收益的由物业承担，具体可在物业服务合同中明确约定。
简化审计启动流程，强化结果运用。明确业主审计启动路径：已成立业委会的，由业委会组织业主表决后委托审计；未成立业委会的，可由20%以上业主联名通过街道办启动审计。审计报告需在小区公示不少于30日，对存在截留公共收益、虚列支出等问题的物业，由主管部门责令限期返还，逾期未整改的纳入行业黑名单，限制其参与新物业项目投标。
健全协同监管机制，畅通维权渠道。建立房管、市场监管等部门联动机制，定期开展物业收费专项检查。吸取一线城市先进经验，鼓励物业建立电子收费与财务公示平台，业主可扫码查询收支明细。开通物业收费维权专线，对业主投诉实行接诉即办、闭环处理。物业收费标准、强化财务审计监管，是维护业主合法权益的必然要求，也是提升社区治理水平的重要举措。通过制度完善与监管强化，既能破解物业收费乱象，也能推动物业服务行业健康发展，切实增强群众的居住幸福感与获得感。
关于物业管理监管问题建议
提案人：赵丽娅
事由：我市近二十年高层住宅发展迅速，但物业管理不尽如人意。有不少小区因业主与物业公司之间矛盾，造成人员冲突、群众上访、横幅拦路断行、报警等等不一而足。不少群众反映：借钱贷款买房，花了高价买服务，不是电梯出毛病，就是卫生或安全、绿化、水电气暖出问题，有线网络垄断和物业冲突不断。居但不安，工作学习都受影响。
原因：
（一）开发建设遗留问题，造成物业纠纷。对房屋及附属设备质量等问题，有些开发企业不主动，开发企业撤走后，把问题都甩给了物业管理企业，而物业又将责任推给开发商。如：房屋漏水，墙体潮湿等问题的解决易造成扯皮、推诿，给业主带来无休止的纠结。
（二） 业主委员会机制不够完善。业主委员会建立及作用发挥不够，物业企业对业主大会的决议执行力不够。目前我市的部分住宅小区中，小区业主委员会运作不规范，业主委员会的功能难以很好地发挥，使有些小区出现物业公司越权管理，致使业主合法权益得不到保障。
（三）收费标准没有合理化和公开化。收费标准不合理、收支情况不公开的情况时有发生。造成物业公司与居民的矛盾和纠纷使物业费收缴难上加难。
（四）物业管理行业的整体服务水平有待提高。目前我市物业管理普遍带有传统管理的痕迹，管的特征比较明显，服务意识比较淡薄，重收费、轻经营、轻服务。
为进一步规范物业公司的经营行为，提高服务质量，特提出几点建议针对当前物业管理监管中存在的职责不清、响应滞后、处罚乏力等问题，建议：
一是强化住建部门执法权威，赋予其对违规物业企业的罚款、信用扣分乃至清退权限；二是推动监管力量下沉，将物业治理纳入街道、社区考核体系，建立接诉即办快速响应机制；三是全面推行物业服务合同示范文本，明确服务标准、收费明细与违约责任，从源头减少纠纷；四是健全业主自治机制，政府应主动指导符合条件的小区成立业委会，并保障其对公共收益的知情权与支配权；五是建立物业企业红黑榜和信用评价体系，将投诉率、履约率、业主满意度等纳入动态监管，结果向社会公开，倒逼行业提质升级。
关于物业管理情况的提案
提案人：梁赵 山楠
一、提案背景
随着城市化进程加快，物业管理纠纷呈逐年上升趋势，纠纷类型涵盖服务质量、收费争议、公共收益分配、车位管理、装修违规等多个方面。当前纠纷化解存在渠道不畅、调解机制不健全、司法成本高等问题，大量纠纷长期积压，不仅影响业主生活质量，还易引发邻里矛盾与群体事件，破坏社区和谐稳定，亟需构建高效、便捷、多元的纠纷化解体系。
二、核心建议
1.建立层级化调解网络 构建社区调解+行业调解+司法调解三级调解体系：社区层面成立由居委会、业委会、物业企业、业主代表、法律顾问组成的社区物业纠纷调解委员会，负责日常小额、简单纠纷的现场调解；行业层面设立物业管理纠纷调解中心，邀请行业专家、律师、退休法官组成专业调解队伍，处理复杂疑难纠纷；司法层面建立物业纠纷诉前调解机制，与行业调解中心对接，实现调解协议司法确认，提升调解公信力。推动调解工作规范化，制定《物业纠纷调解工作规程》，明确调解流程、时限与文书格式，要求调解委员会在收到调解申请后5个工作日内组织调解，一般纠纷调解时限不超过15个工作日。
2. 规范业主自治与权责划分 加强对业主大会、业委会的指导与监管，明确业委会选举流程、议事规则与职责边界，规范业委会决策行为，要求涉及小区公共收益分配、物业选聘、重大设施改造等事项，必须经业主大会表决通过，表决结果公示不少于7日。厘清物业企业与业委会的权责边界，明确公共设施维护、公共收益管理、小区安全管理等方面的责任主体，避免权责交叉或推诿扯皮，如明确公共收益归全体业主所有，由业委会或委托物业企业管理，收益使用需经业主大会批准并公示。
3. 畅通纠纷诉求表达渠道 建立线上+线下立体化诉求渠道，线下在小区设立纠纷调解工作室与意见箱，线上依托政务服务平台、社区微信公众号建立物业纠纷投诉专区，实现诉求一键提交、进度实时查询、结果满意度评价。推行物业企业首问负责制，要求物业企业对业主提出的诉求及时响应、全程跟进，不得推诿敷衍，对超出职责范围的诉求，主动引导至相关调解渠道。
4. 加强法治宣传与预防引导 开展物业法治进社区活动，通过专题讲座、普法手册、案例解读等形式，向业主与物业企业普及《物业管理条例》《民法典》等相关法律法规，明确双方权利义务，提升依法维权、依法履约的意识。建立纠纷预警机制，社区调解委员会与物业企业定期开展矛盾排查，重点关注收费调整、装修施工、车位分配等易引发纠纷的领域，提前介入沟通协调，将矛盾化解在萌芽状态。
豫公网安备41017202000107号
