关于空置房物业弹性收费的建议

　　近年来，随着中国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产行业持续繁荣。然而，进入2020年后，市场环境发生了明显的变化，许多城市的房地产市场逐渐趋于饱和，房价也出现了明显的波动。同时，面对国际形势的不确定性，以及国内经济增长压力，很多家庭的购房意愿降低，不少购房者选择持币观望。在这种背景下，业主面临着较大的房贷压力。同时，交付的毛坯房由于无法出租，没有折扣的物业费用使得业主雪上加霜。目前，空置房的房贷及物业费已经成为了许多业主共同面临的难题。为了解决这一问题，急需制定相关政策，减轻空置房业主的负担，提高市场的灵活性和合理性。全国部分省市已出台空置房物业费减免政策，具体包括浙江杭州、宁波、江苏镇江、甘肃兰州新区、成都、青岛、无锡、宿迁、扬州、长沙及贵州荔波县等地。根据这些城市的经验，建议对长期的空置房进行物业费的相应减免，减免标准基于市场实际情况和物业管理的可行性，体现出合理性和公平性。

　　具体可以考虑以下几个方面：

　　1.物业费用构成分析：物业费用的构成主要包括公共设施的维护、安保、清洁等方面。对于空置房，这些费用的消耗少，因此减免的比例应与实际成本相匹配。

　　2.市场供需情况：物业费用的减免标准应与当地市场供需情况保持一致。例如，在房屋供给过剩的地区，减免比例可以适当提高，以刺激市场流动性。

　　3.为确保减免政策的透明性和公平性，建议设立明确的申请流程：（1）提交申请：业主需向物业管理公司提交书面申请，附上相关证明材料，如空置或未装修的情况说明、房产证复印件、近期水电费查询证明等。（2）审核机制：物业管理公司在收到申请后，进行审核，确保所有提交材料的真实性与完整性。（3）结果通知：审核通过后，及时通知业主。

　　4.为确保减免政策的有效实施，还需对空置房进行动态管理，物业公司应定期对空置房的状态进行检查，确认实时的空置情况，合理控制物业费用的减免。

　　随着市场环境的变化，通过对空置房实施物业费减免政策，不仅可以减轻业主的经济压力，还能提高房地产市场的流动性，促进市场的健康发展，助力房地产市场的回暖与发展。

张岩代表：

　　您提出的关于“空置房物业弹性收费”的建议收悉。非常感谢您对我市物业管理工作的关心与支持，我中心对您的建议进行了认真学习与研究，现答复如下： 

　　一、物业服务收费有关的国家政策与地方性法规

　　（一）平顶山市的空置房打折收费政策于2016年被废除

　　根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）和《河南省发展和改革委员会关于印发<河南省定价目录>的通知》（豫发改价调〔2015〕835号）文件精神，2015年8月，平顶山市发展改革委 平顶山市房管局修订印发了《平顶山市物业服务收费管理办法》（平发改房价〔2015〕263号），规定仅保障性住房小区的公共性物业服务收费实行政府指导价，其余住宅小区、公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。该办法在第十二条保留了前期“已办理交付手续但尚未装修使用的物业服务收费，应当按物业服务费的80%收取”的规定，因与上位法规定不一致，2016年8月，平顶山市发展改革委 平顶山市房管局在修改后的《平顶山市物业服务收费管理办法》（平发改房价〔2016〕277号）中予以删除。2020年11月，相关部门印发了《关于延续执行平顶山市发展和改革委员会 平顶山市房产事务中心〈关于修订《平顶山市物业服务收费管理办法》的通知〉的通知》（平发改收费〔2020〕323号）。2025年12月，平顶山市房产事务中心再次向市发改委发函，申请重新修订平顶山市物业服务收费管理办法，市发改委复函表示目前无需再行修订。

　　（二）平顶山市的物业收费具体定价政策由省级制定

　　根据《国家物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。根据河南省发展和改革委员会《关于印发〈河南省定价目录〉通知》（豫发改价调〔2022〕612号）文件规定，平顶山市发展和改革委员会仅限负责市区保障性住房租金及物业管理费标准定价工作，除此之外的物业服务收费实行市场调节价。因此，推行差异化缴纳物业费，明确空置房认定标准与流程，需要省发改委出台政府指导价政策授权。

　　（三）物业费如何缴纳，要以物业服务合同的约定为准

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　（四）空置房物业费能否打折由物业服务合同约定

　　《河南省物业管理条例》第二十四条规定，业主大会负责确定物业管理的方式，选聘和解聘物业服务企业；负责确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。第五十二条规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　二、工作措施与打算

　　（一）加强对物业招投标的监管

　　按照《河南省物业管理条例》和《河南省前期物业管理招投标管理暂行办法》对物业管理招投标进行严格监督管理，指导各县（市、区）做好物业管理招投标备案工作，要求建设单位和物业服务企业遵循公开、公平、公正和诚实信用原则进行物业招投标，任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。自实行《河南省前期物业管理招投标管理暂行办法》以来，平顶山市625个前期物业服务项目全部通过招投标进驻，全面推行住建部物业服务合同示范文本签订，明确服务标准、收费明细与违约责任，严格规范物业管理招标投标行为，保护招标投标当事人的合法权益，推动形成优胜劣汰的市场环境，促进我市物业管理行业的健康发展。

　　（二）强化业主组织建设

　　按照《河南省物业管理条例》和《河南省业主大会和业主委员会指导规则》以及《河南省物业管理委员会工作办法（试行）》的通知要求，督促各县（市、区）物业办指导乡镇、街道办事处抓好组织落实，推动街道办事处、社区组织业主成立业主大会选举业主委员会，未达到成立业主大会条件的或者未能自行成立业主大会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构。截至目前，全市2529个小区，按物业管理区域划分成立业主委员会162个，物业管理委员会1274个。业主委员会或物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项，确定物业管理的方式、物业服务内容、标准以及物业服务收费方案（含空置房如何缴费）等。

　　（三）强化物业服务信息和收费公开

　　为切实保障业主对物业服务工作的知情权和监督权，推动住宅小区物业服务事项公开透明，市房产事务中心印发了《平顶山市住宅小区物业服务公开工作指引（试行）》（平房〔2025〕46号），督促物业企业公开物业服务事项、物业服务收费、公共收益、服务履约、办事时效承诺等，聚焦解决群众关注度高的物业服务标准及收费信息公开问题，要求物业服务企业采取“线上+线下”相结合的方式公开、公示信息。截至目前，我市721个专业化小区全部落实了信息公示，提高了物业服务透明度，广泛接受业主监督，让群众明明白白消费。并通过县区物业办联合街道办事处进行不定期检查，以及我中心联合城市管理局和市场局进行抽查等措施，加强对物业服务信息公示的常态化监管，对不按物业条例要求公示信息的小区进行曝光，对公示信息不完整的小区物业企业下发整改通知书，并对物业服务信息公示专项监督检查工作在全市进行通报。通过该专项活动，规范物业服务市场秩序，维护群众合法权益。

　　（四）强化指导监督与鼓励优惠收费并举

　　综上，我中心将持续加大对各县（市、区）物业管理工作的指导力度，加强对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务培训和监督管理。充分发挥属地街道办事处和社区的基层治理效能，推动成立业主大会并选举产生业主委员会，确保业主委员会依法履职和规范运行，及时组织召开业主大会会议，切实维护业主合法权益，保障业主依法依规行使对物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的决定权。

　　同时，我中心通过召开座谈会、协商会等形式，鼓励业主积极参与小区管理，倡导物业企业对空置房、困难群体推行打折收费等优惠政策，引导业主主动缴费，促进业主与物业服务人就物业费调整达成共识。截至目前，协商成功空置房物业费优惠政策的小区143个，双方达成八折到九折的优惠，为空置房业主节省费用10%—20%，同时也提升了物业费收缴率，通过业主自治组织平衡业主合理诉求与物业企业可持续运营，实现良性循环，化解社会矛盾，避免产生抵触情绪，减轻邻里负担，促进社会公平，构建共建共治共享的社会治理格局，营造和谐稳定的社会氛围。

　　以上是该建议的答复，不妥之处，敬请批评指正。最后，市房产事务中心对您的关心与支持再次表示衷心的感谢，欢迎继续关注我市物业管理工作并多提宝贵意见。

2026年5月13日